Практическое руководство FACTUM. для арендаторов жилья в San Francisco, Oakland, San Jose и других городах Bay Area — актуально на март 2026 года
Права арендаторов в California регулируются законом штата AB 1482 и городскими ордонансами San Francisco, Oakland, Berkeley и San Jose. Эти законы ограничивают рост аренды, устанавливают правила выселения и лимитируют размер депозита. В городах Bay Area местные правила часто строже законов штата.
Главная проблема состоит в том, что система многослойная: федеральный уровень, штат, город. Для человека, который не вырос в этой правовой культуре, разобраться самостоятельно почти невозможно. Большинство русскоязычных арендаторов Bay Area, с которыми мы общались за последний год, не знают точных лимитов повышения аренды и не в курсе, что лендлорд не может выселить их без законного основания.
FACTUM. разобрался в действующих правилах — от AB 1482 до местных ордонансов четырёх крупнейших городов Bay Area. В одном месте мы собрали всё, что нужно знать арендатору в 2026 году.
За 60 секунд — главное:
— California ограничивает повышение аренды: максимум 5% плюс инфляция или 10% — что меньше. Для Bay Area это 6,3% до 31 июля 2026 года
— В San Francisco, Oakland и Berkeley местные законы ещё строже: от 0,8% до 1,6% в год
— Депозит при заселении — не более одной месячной арендной платы (с 1 июля 2024 года)
— Выселение без «just cause» запрещено, если арендатор прожил в квартире больше 12 месяцев
— С 1 января 2026 года каждая арендуемая квартира в California должна иметь работающую плиту и холодильник
— Лендлорд обязан фотографировать квартиру при заселении и выселении — без фото он теряет право удерживать депозит
— При выселении по «no-fault» причинам арендатор имеет право на компенсацию переезда
Кому особенно важно прочитать эту статью:
— если вам подняли аренду и вы не уверены, что это законно
— если при заселении требуют депозит больше одной месячной аренды
— если лендлорд угрожает выселением или не продлевает lease
— если вы снимаете жильё по Section 8 или получаете другую государственную помощь
Перейдите к нужному разделу — или читайте всё по порядку.
Выберите раздел
1. Штатные лимиты на повышение аренды
2. Rent control в San Francisco, Oakland, Berkeley, San Jose
3. Депозит: сколько, за что и когда вернут
4. Выселение: когда лендлорд имеет право и когда нет
5. Новые законы с 1 января 2026 года
6. Пригодность жилья: что лендлорд обязан обеспечить
7. Что делать, если ваши права нарушены
1. Штатные лимиты на повышение аренды
В California действует закон щтата AB 1482 — California Tenant Protection Act. Он вступил в силу 1 января 2020 года и действует до 1 января 2030 года. Закон ограничивает годовое повышение арендной платы суммой в 5% плюс местный уровень инфляции (CPI) — но не более 10%.
Для региона San Francisco–Oakland–Hayward CPI за период с августа 2025 по июль 2026 года составляет 1,3%. Это означает, что максимально допустимое повышение аренды по штатному закону — 6,3% в год.
AB 1482 распространяется на большинство многоквартирных жилых зданий старше 15 лет. Односемейные дома и кондоминиумы могут подпадать под исключение — но только если владелец не является корпорацией, инвестиционным трастом или LLC с корпоративным участником, и при этом направил арендатору письменное уведомление об освобождении от действия закона. Если уведомления не было — закон распространяется и на дом, и на кондо.
Критически важный момент: AB 1482 устанавливает «потолок». Но в городах Bay Area действуют местные ордонансы, которые ещё жёстче. Там, где есть местный rent control, именно городские правила определяют максимум. Для арендаторов, получающих государственную помощь — например, CalFresh или Section 8 — это особенно важно: повышение аренды сверх лимита может напрямую повлиять на размер субсидии.
2. Rent control в городах Bay Area
San Francisco
San Francisco Rent Ordinance — один из самых известных законов о контроле аренды в стране. Он распространяется на большинство жилых помещений, построенных до 13 июня 1979 года, за исключением односемейных домов.
Допустимое повышение аренды с 1 марта 2026 по 28 февраля 2027 года составляет 1,6%. Предыдущий период (с 1 марта 2025 по 28 февраля 2026) — 1,4%. Лендлорд может повысить аренду только один раз в 12 месяцев и обязан предоставить письменное уведомление за 30 дней (или за 90 дней, если повышение превышает 10%).
В San Francisco нет контроля за вакантным жильем — когда арендатор съезжает, лендлорд имеет право установить любую стартовую цену для нового жильца. Но пока арендатор живёт в квартире — его защищает rent control.
Лендлорд может «копить» неиспользованные повышения (banking) и применить их позже. Но даже накопленное повышение за один раз не может превысить 10%, и арендатор должен получить уведомление за 90 дней.
Квартиры, не подпадающие под городской rent control (построенные после 1979 года, кондо, односемейные дома), могут быть защищены AB 1482 — тогда лимит составляет 6,3%.
Rent Board San Francisco — орган, который контролирует исполнение ордонанса. Консультация бесплатная, обратиться можно по телефону 415-252-4600.
Oakland
Oakland Rent Adjustment Ordinance распространяется на многоквартирные дома, получившие сертификат о вводе в эксплуатацию до 1 января 1983 года. Односемейные дома и кондо — как правило, исключены из городского rent control, но могут подпадать под AB 1482.
Допустимое годовое повышение (Annual General Adjustment) с 1 августа 2025 по 31 июля 2026 года — 0,8%. Oakland рассчитывает AGA как 60% от CPI, но не более 3%.
Важное изменение с 1 января 2026 года: Oakland сократил максимальный период для накопления арендных повышений с 10 до 5 лет. Если лендлорд копил неиспользованные повышения дольше пяти лет — он их теряет. При смене владельца собственности накопленные повышения больше не переходят к новому собственнику (за исключением наследования между близкими родственниками).
Ещё одно новшество: лендлорд не может повышать аренду и проводить выселение по «no-fault» основаниям, если он задолжал по бизнес-налогам. При подаче уведомления о повышении аренды он обязан приложить копию действующего Business Tax Certificate.
Как это работает на практике. В феврале 2026 года арендатор в Adams Point, Oakland подал в суд на лендлорда. По данным Oaklandside, при заселении ему предложили подписать документ, в котором он соглашался, что не является «original tenant» — и тем самым лишался защиты rent control при выезде соседа по аппартменту. Адвокат арендатора утверждает, что подобные документы не имеют юридической силы и что лендлорды не вправе обходить rent control через подобные схемы.
Rent Adjustment Program Oakland: 510-238-3721 (понедельник — четверг, 9:30–16:30), email [email protected].
Berkeley
Berkeley считается городом с одними из самых строгих правил защиты арендаторов в стране. Rent Stabilization and Eviction for Good Cause Ordinance покрывает большинство жилых помещений.
На 2026 год Annual General Adjustment составляет 1,0%. Berkeley рассчитывает AGA как 65% от CPI, но не более 5% (потолок снижен с 7% до 5% мерой Measure BB, принятой избирателями).
При выселении по основанию owner move-in или Ellis Act (например, хозяин решил сам жить или убрать жильё с рынка аренды для продажи) арендатор имеет право на компенсацию переезда. С 1 января 2026 года стандартная выплата составляет $19 413. Дополнительная компенсация для малоимущих, пожилых, инвалидов, семей с несовершеннолетними детьми или арендаторов, заселившихся до 1999 года — ещё $6 471.
Berkeley Rent Board: 510-981-7368.
San Jose
San Jose Apartment Rent Ordinance ограничивает повышение арендной платы до 5% в год, но только для многоквартирных домов (три и более юнита), построенных и сданных в эксплуатацию до 7 сентября 1979 года.
Односемейные дома, дуплексы, кондоминиумы, таунхаусы — вне зоны действия городского ордонанса. Они могут быть защищены законом штата AB 1482.
Tenant Protection Ordinance San Jose запрещает выселение без just cause для зданий с четырьмя и более юнитами. Лендлорд обязан предъявить одно из 13 законных оснований.
Rent Stabilization Program San Jose: 408-975-4470.
3. Депозит: сколько, за что и когда вернут
С 1 июля 2024 года в California действует закон AB 12. Он устанавливает предельный размер депозита — не более одной месячной арендной платы. Это касается любого жилья — меблированного и немеблированного. До этой даты лендлорд мог требовать до двух месячных арендных плат за немеблированное жильё и до трёх — за меблированное.
Исключение для мелких лендлордов: если владелец — физическое лицо (или LLC, где все участники — физические лица) и владеет не более чем двумя объектами с общим числом квартир не более четырёх, он может взимать депозит в размере двух месячных арендных плат. Исключение не работает, если арендатор — военнослужащий на действительной службе.
Депозит за домашних животных включён в общий лимит. Лендлорд не может требовать отдельный «pet deposit» поверх одной месячной арендной платы. При этом ежемесячная «pet rent» не запрещена — но это уже часть аренды, а не депозита.
При выезде лендлорд обязан вернуть депозит или предоставить детализированный отчёт об удержаниях в течение 21 дня. Удерживать депозит можно только за неоплаченную аренду, уборку сверх обычного износа, ремонт повреждений, выходящих за рамки нормального использования, и восстановление имущества лендлорда. Нормальный износ — выцветшая краска, слегка потёртый ковёр — не основание для удержания.
С 1 апреля 2025 года действует закон AB 2801 — он обязывает лендлорда фотографировать квартиру: сразу после того, как арендатор вернул ключи (до ремонта и уборки), и ещё раз — после ремонта и уборки. Для аренд, начинающихся после 1 июля 2025 года, лендлорд также обязан фотографировать квартиру при заселении. Если лендлорд не сделал фотографий — он теряет право удерживать депозит за ремонт или уборку.
В San Francisco лендлорд обязан ежегодно выплачивать проценты на депозит. Ставка на период с 1 марта 2025 по 28 февраля 2026 года — 5,0%.
Закон AB 414, вступивший в силу с 1 января 2026 года, обязывает лендлорда возвращать депозит электронным способом, если арендатор платил аренду электронно. Бумажный чек допускается только с письменного согласия арендатора.
Если лендлорд удерживает депозит незаконно — арендатор может подать иск в Small Claims Court и получить компенсацию до двойного размера депозита в дополнение к реальному ущербу.
4. Выселение: когда лендлорд имеет право и когда нет
По закону AB 1482, если арендатор прожил в квартире 12 месяцев и более, лендлорд может выселить его только при наличии «just cause» — законного основания. Само по себе истечение срока аренды не является таким основанием.
Основания делятся на две категории. «At-fault» — вина арендатора: неоплата аренды, нарушение условий договора, криминальная активность, отказ подписать продление, незаконная субаренда. «No-fault» — не связано с виной арендатора: лендлорд или его родственник хочет вселиться сам (owner move-in), капитальный ремонт, вывод помещения с рынка аренды по Ellis Act.
При выселении по «no-fault» основаниям по штатному закону лендлорд обязан выплатить арендатору компенсацию в размере одной месячной арендной платы или предложить бесплатное проживание в последний месяц аренды.
В городах Bay Area компенсации значительно выше. В Berkeley стандартная выплата — $19 413, плюс до $6 471 для уязвимых категорий. В San Francisco и Oakland суммы зависят от конкретного основания и определяются местными ордонансами.
San Francisco допускает выселение только по одному из 16 «just cause» оснований. Oakland — аналогично. Berkeley — 12 оснований. San Jose Tenant Protection Ordinance — 13 оснований.
Лендлорд обязан предоставить письменное уведомление с указанием конкретного основания. 30 дней — для арендатора, прожившего менее года. 60 дней — для арендатора, прожившего год и более. Если арендатор не ответил на судебный иск о выселении — суд может принять решение заочно. Поэтому критически важно реагировать на любые уведомления.
С 1 января 2025 года закон AB 2347 увеличил срок для подачи ответа на судебный иск о выселении с 5 до 10 рабочих дней. Арендаторам, получающим Medi-Cal, стоит помнить: потеря жилья может повлиять на доступ к медицинской помощи — адрес привязан к county, обслуживающему вашу программу.
5. Новые законы с 1 января 2026 года
AB 628 — плита и холодильник как стандарт пригодности
С 1 января 2026 года каждая арендуемая квартира в California обязана иметь работающую плиту и работающий холодильник. До этого закона они не входили в штатное определение пригодности жилья для проживания (habitability). Теперь лендлорд несёт ответственность за их ремонт и замену.
Исключения: помещения в домах с общей кухней (assisted living, SRO с общей зоной приготовления пищи), постоянное поддерживающее жильё (permanent supportive housing).
AB 1414 — право отказаться от навязанного интернета
Если лендлорд включил стоимость интернета в аренду или заключил контракт с провайдером на весь дом — арендатор теперь вправе отказаться от этой услуги. Лендлорд обязан чётко уведомить о праве на отказ. Если арендатор отказался, но плата продолжает начисляться — он вправе вычесть эту сумму из аренды. Ответные действия лендлорда запрещены.
AB 246 — защита получателей Social Security
Если федеральное правительство задерживает выплаты Social Security — арендатор, зависящий от этих выплат, получает право использовать «financial hardship» как защиту в судебном процессе о выселении за неоплату аренды. Защита действует до шести месяцев. Задолженность по аренде при этом не прощается — закон даёт время для восстановления дохода.
AB 325 — запрет ценовых алгоритмов
Закон уточняет, что использование общих алгоритмов ценообразования (таких как RealPage или подобных платформ) для координации арендных ставок между конкурирующими лендлордами — нарушение антимонопольного законодательства California (Cartwright Act).
Изменения в Oakland с 1 января 2026 года
Помимо штатных законов, Oakland ввёл собственные изменения. Период накопления лендлордом арендных повышений сокращён с 10 до 5 лет. Срок подачи петиции арендатором, оспаривающим повышение аренды, увеличен с 90 до 180 дней. Лендлорд обязан прикладывать действующий Business Tax Certificate к каждому уведомлению о повышении аренды.
6. Пригодность жилья: что лендлорд обязан обеспечить
По законам California лендлорд обязан содержать арендуемое жильё в состоянии, пригодном для проживания. Это означает: исправное отопление, водоснабжение, электричество, канализацию, работающие замки на дверях и окнах, отсутствие грызунов и тараканов, герметичные крыши и стены. С 1 января 2026 года к этому списку добавлены работающая плита и холодильник (AB 628).
Если жильё не соответствует стандартам, арендатор имеет право потребовать ремонт в письменной форме. Если лендлорд не реагирует — арендатор может обратиться в городскую службу инспекции жилья (Code Enforcement), подать петицию в Rent Board (в городах с rent control) или обратиться в суд. В San Francisco арендатор вправе подать петицию о снижении арендной платы на основании ухудшения условий проживания.
Закон SB 610, также вступивший в силу с 2026 года, устанавливает обязанности лендлорда в случае природных катастроф. Если арендуемое жильё пострадало от стихийного бедствия, лендлорд обязан прекратить начисление аренды за период, когда квартира непригодна для проживания, убрать мусор с территории и уведомить арендатора, когда квартира снова готова к заселению.
7. Что делать, если ваши права нарушены
Шаг 1. Зафиксируйте нарушение. Сфотографируйте всё, что возможно. Сохраните все переписки с лендлордом — email, текстовые сообщения, письма. Записывайте даты и содержание устных разговоров.
Шаг 2. Направьте лендлорду письменное требование. Опишите проблему, укажите конкретный закон, который нарушен, и установите разумный срок для устранения. Отправляйте по email с подтверждением получения или заказным письмом.
Шаг 3. Обратитесь в Rent Board вашего города (если он есть). В San Francisco, Oakland и Berkeley Rent Board бесплатно консультируют арендаторов и принимают петиции. Консультанты не заменяют адвоката, но разъяснят ваши права и подскажут дальнейшие шаги.
Шаг 4. Обратитесь за юридической помощью. Если вам не по карману адвокат — на сайте LawHelpCA.org можно найти бесплатную юридическую помощь по месту проживания. Выберите свой county и нажмите «Find Legal Help».
Шаг 5. Подайте иск в Small Claims Court. Для споров на сумму до $12 500 это быстрый и доступный вариант. Адвокаты в этом суде не допускаются — обе стороны представляют себя сами.
8. Мифы и реальность
Миф: «Лендлорд может поднять аренду на любую сумму, если в договоре нет rent control»
Реальность: Даже без городского rent control штатный закон AB 1482 ограничивает повышение суммой 5% плюс инфляция (максимум 10%) для большинства жилых объектов старше 15 лет. Полностью свободны от ограничений только здания моложе 15 лет и частные дома с правильно оформленным письменным уведомлением об исключении.
Миф: «Если лендлорд не продлевает lease — значит пора съезжать»
Реальность: Истечение срока аренды — не основание для выселения. По AB 1482 арендатор, проживший 12 месяцев, защищён «just cause» правилами. Лендлорд обязан предъявить конкретное основание и пройти через формальный судебный процесс.
Миф: «Депозит — это деньги лендлорда»
Реальность: Депозит — деньги арендатора, которые лендлорд хранит. Он обязан вернуть их в течение 21 дня после выезда с детальным отчётом. Нормальный износ — не основание для удержания. В San Francisco лендлорд обязан ежегодно выплачивать проценты на депозит.
Миф: «Нелегальный статус лишает арендатора прав»
Реальность: Законы California о защите арендаторов распространяются на всех жителей штата, вне зависимости от иммиграционного статуса. Лендлорд не имеет права угрожать арендатору обращением в иммиграционные службы — это отдельное нарушение закона (California Civil Code § 1940.2), за которое арендатор может получить компенсацию в тройном размере.
Миф: «Если лендлорд хочет вселить родственника — арендатору нечего возразить»
Реальность: Owner move-in — законное основание, но с жёсткими ограничениями. Лендлорд обязан доказать добросовестность намерения, выплатить компенсацию переезда и в ряде городов — фактически проживать в квартире определённый срок. В Berkeley owner move-in запрещён, если арендатор прожил 5 и более лет, а лендлорд владеет 5 или более жилыми объектами в городе.
Для пожилых арендаторов (60+)
Арендаторы старше 60 лет имеют дополнительную защиту при выселении по Ellis Act. В Berkeley период уведомления для пожилых и инвалидов — один год вместо стандартных 120 дней. В Oakland и San Francisco действуют аналогичные усиленные правила. Закон AB 246 (с 1 января 2026 года) дополнительно защищает арендаторов, чьи выплаты Social Security задерживаются по вине федерального правительства — до шести месяцев защиты от выселения за неоплату.
Для беженцев и обладателей TPS
Права арендатора в California не зависят от иммиграционного статуса. Беженцы, обладатели TPS и другие категории нон-иммигрантов защищены так же, как граждане и резиденты. Лендлорд не имеет права спрашивать об иммиграционном статусе при заключении договора аренды и не вправе использовать эту информацию как основание для выселения или повышения аренды. Подробнее о том, как арендные расходы и государственные программы влияют на иммиграционный статус — в нашем разборе правила Public Charge.
Для арендаторов без документов
California прямо запрещает лендлордам угрожать обращением в иммиграционные органы. Такая угроза — отдельное нарушение закона. Арендатор может обратиться в суд и получить компенсацию до тройного размера реального ущерба. Все городские Rent Board в Bay Area предоставляют консультации вне зависимости от статуса. Bay Area Legal Aid предоставляет бесплатную юридическую помощь — включая арендаторов без документов.
9. Частые вопросы
Может ли лендлорд войти в квартиру без предупреждения?
Нет. По законам California (Civil Code § 1954) лендлорд обязан предупредить арендатора за 24 часа в письменной форме и может войти только по определённым причинам: ремонт, осмотр, показ квартиры потенциальным арендаторам или покупателям. Единственное исключение — экстренная ситуация (пожар, прорыв трубы, угроза жизни). Несанкционированный вход — основание для жалобы в Rent Board или иска в суд.
Что делать, если лендлорд поднял аренду выше допустимого лимита?
Не платите повышенную сумму и не съезжайте. Подайте петицию в Rent Board вашего города (San Francisco, Oakland, Berkeley) или обратитесь за консультацией в Rent Stabilization Program (San Jose). Если город не имеет Rent Board — направьте лендлорду письменное уведомление со ссылкой на AB 1482 и обратитесь к адвокату. Срок подачи петиции в Oakland — 180 дней с момента получения уведомления о повышении.
Обязан ли лендлорд принимать Section 8 ваучер?
В California — да. С 1 января 2020 года закон SB 329 (Source of Income Protection Act) запрещает лендлордам отказывать арендатору только на основании того, что его аренду частично оплачивает государственная программа. Отказ принять Section 8 ваучер — нарушение закона и основание для жалобы в Department of Fair Employment and Housing (DFEH). В San Jose это правило закреплено дополнительно местным ордонансом. Подробнее о получении и использовании жилищного ваучера — в нашем гиде по Section 8 в Bay Area.
Может ли арендатор не платить аренду, если квартира непригодна для проживания?
Полная остановка арендных платежей — рискованный шаг, который может привести к судебному иску о выселении. California предоставляет другие инструменты: письменное требование ремонта, обращение в Code Enforcement, петиция в Rent Board о снижении аренды, ремонт за свой счёт с вычетом из аренды (repair and deduct — но не более одной месячной аренды и не чаще двух раз в год). Прежде чем прекращать платежи — обязательно получите юридическую консультацию.
Что происходит с арендой при продаже дома или здания?
Права арендатора не меняются при смене владельца. Новый собственник наследует все условия действующего договора аренды, включая текущую арендную ставку и защиту rent control. Депозит переходит к новому владельцу, который несёт за него ответственность. Продажа здания — не основание для выселения.
Читайте также
Public Charge в 2026 году: что считается и что нет — полный разбор FACTUM.
Medi-Cal и тест на активы: кто имеет право на бесплатную медицину в California
CalFresh и H.R.1: что изменилось для получателей продуктовых талонов
Section 8 в Bay Area: как получить ваучер и сколько ждать
Ключевые даты
1 июля 2024 года — AB 12, лимит депозита в одну месячную аренду.
1 января 2025 года — AB 2347, срок ответа на иск о выселении увеличен до 10 рабочих дней.
1 апреля 2025 года — AB 2801, обязательная фотофиксация квартиры при возврате депозита.
1 июля 2025 года — AB 2801, обязательная фотофиксация квартиры при заселении (для новых аренд).
1 августа 2025 года — начало нового периода расчёта CPI для AB 1482 и городских ордонансов.
1 января 2026 года — AB 628 (плита и холодильник), AB 1414 (интернет opt-out), AB 246 (Social Security), AB 414 (электронный возврат депозита). Изменения в Oakland Rent Adjustment Ordinance.
1 марта 2026 года — начало нового периода повышения аренды в San Francisco (1,6%).
1 января 2030 года — истечение срока действия AB 1482 (если не будет продлён).
10. Ресурсы и контакты
Штатные ресурсы: California Attorney General — Know Your Rights as a Tenant (oag.ca.gov/housing), California Department of Consumer Affairs, LawHelpCA.org — бесплатная юридическая помощь по county.
San Francisco: Rent Board — sf.gov/departments—rent-board, телефон 415-252-4600. San Francisco Tenants Union — sftu.org. Housing Rights Committee of SF — hrcsf.org.
Oakland: Rent Adjustment Program — oaklandca.gov, телефон 510-238-3721, email [email protected]. Oakland Tenants Union — oaklandtenantsunion.org.
Berkeley: Rent Stabilization Board — rentboard.berkeleyca.gov, телефон 510-981-7368.
San Jose: Rent Stabilization Program — sanjoseca.gov, телефон 408-975-4470.
Юридическая помощь: Bay Area Legal Aid — baylegal.org. Centro Legal de la Raza (Oakland) — centrolegal.org. Asian Law Caucus — asianlawcaucus.org.
Отказ от ответственности (Disclaimer)
Эта статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. FACTUM. не несёт ответственности за действия, предпринятые на основании данного материала. Законы об аренде в California различаются в зависимости от города, типа собственности и обстоятельств конкретной аренды и регулярно меняются. Информация актуальна на 18 марта 2026 года.
Для получения рекомендаций и консультаций по вашей конкретной ситуации обратитесь к лицензированному адвокату California, в Rent Board вашего города или в организацию бесплатной юридической помощи (LawHelpCA.org). Упоминание организаций и ресурсов не является рекомендацией их услуг.
FACTUM.
