На заседании Envision San Jose 2040 General Plan Task Force 4 марта рабочая группа одобрила рекомендации городского планировочного управления — резко увеличить допустимую плотность застройки в районах с частными домами. В роли рабочей группы в этом цикле выступает Planning Commission. Если предложение дойдёт до городского совета и будет утверждено, на земле, где сейчас стоит один дом, можно будет строить дуплексы, триплексы, четырёхквартирные дома, таунхаусы и мини-апартаменты.
Речь идёт о зонах R-1 — Residential Neighborhood. Сегодня они позволяют размещать не больше 8 жилых единиц на акр. Рекомендация управления планирования — поднять лимит до 32 единиц на акр. Рабочая группа пошла дальше и поручила планировщикам дополнительно проработать вариант с 40 единицами на акр.
По оценкам SV@Home, в San Jose около 90% всей жилой земли отведено под частные дома. Это один из самых высоких показателей среди крупных городов California. На практике это означает, что город резервирует подавляющее большинство жилой территории под самый дорогой тип жилья.
Цифры объясняют, почему город решился на изменения. Медианная цена дома в San Jose — $1,9 млн. Чтобы позволить себе такую покупку, семье нужен годовой доход не менее $500,000. Медианный доход домохозяйства в городе — около $146,000. Учитель начальной школы в San Jose Unified School District зарабатывает около $92,000 в год. Средняя арендная плата за двухспальную квартиру — $3,000 в месяц.
Люди, которые обеспечивают работу школ, больниц и местной экономики, не могут позволить себе жить в городе, где работают. Только 15% жителей California в принципе способны купить частный дом. Почти 70% малообеспеченных арендаторов и около половины арендаторов со средним доходом тратят на жильё больше допустимой доли заработка.
Концепция «Missing Middle Housing» — дословно «пропавшая середина» — описывает типы жилья между частным домом и крупным многоквартирным комплексом. Дуплексы, триплексы, четырёхквартирные дома, таунхаусы, дворовые мини-апартаменты. Такие здания существовали в San Jose десятилетиями — в городе их уже более 5,500. Но зонирование, принятое после Второй мировой войны, сделало строительство новых фактически невозможным.
Экономика «пропавшей середины» работает за счёт деления стоимости земли. Когда зонирование разрешает только один дом на участке, одна семья несёт полную стоимость земли. Дуплекс или четырёхквартирный дом распределяют эту стоимость между несколькими домохозяйствами. В Portland, где аналогичную реформу провели в 2021 году через программу Residential Infill Project, новые дома типа «пропавшей середины» продавались на $250,000–$300,000 дешевле новых частных домов — по данным анализа городской администрации Portland за 2025 год.
Предложение поддержали пять организаций: SPUR, SV@Home, Bay Area Council, Greenbelt Alliance и Housing Action Coalition. Они направили совместное письмо в рабочую группу. Исполнительный директор SV@Home Regina Celestin Williams присутствовала на заседании и выступила с публичным комментарием.
Пересмотр генерального плана Envision San Jose 2040 — процедура, которую город обязан проводить каждые четыре года. Нынешний цикл — третий по счёту. Он стартовал осенью 2025 года, и рабочую группу на этот раз сформировали из членов городской планировочной комиссии.
Тема «пропавшей середины» — одна из трёх ключевых. Вторая — соотношение рабочих мест и жителей. Генеральный план ставит цель 1.1 рабочего места на каждого трудоустроенного жителя к 2040 году. San Jose исторически оставался спальным пригородом — жители работали в других городах Silicon Valley, а налоговые поступления не покрывали расходов на обслуживание растянутой застройки. Увеличение жилого фонда без параллельного создания рабочих мест может усугубить дисбаланс. Третья тема — объёмы жилищного строительства. По жилищному плану города нужно построить более 24,000 единиц жилья для семей с низким доходом и ещё более 10,000 для семей со средним доходом.
Обсуждения рабочей группы завершатся к июню 2026 года. После этого планировщики подготовят пакет поправок. Планировочная комиссия и городской совет рассмотрят их осенью 2027 года.
Противники реформы опасаются, что четырёхквартирные дома изменят характер районов: усилят нагрузку на парковку и инфраструктуру. Сторонники возражают — такие здания уже существуют в городе и внешне мало отличаются от частных домов. Они занимают те же участки и строятся в том же масштабе — два-три этажа, деревянный каркас.
До голосования городского совета ещё полтора года. Но направление определено: крупнейший город Bay Area готовится менять правила, по которым строился последние 50 лет.
